Adevărata piață imobiliară a Clujului

Prețurile reale cu care se tranzacționează apartamentele în Cluj-Napoca sunt de fapt cu până la 300 euro/mp mai mici decât cele pe care le vehiculează agențiile imobiliare. O dovedesc statisticile primăriei, întocmite pe baza tranzacțiilor efective între vânzător și cumpărător. 358 de milioane de euro este valoarea tranzacțiilor imobiliare încheiate anul trecut.

Direcția de impozite și taxe locale a Primăriei Cluj-Napoca și agenția de evaluare Veridio au centralizat tranzacțiile imobiliare desfășurate în 2015 pe baza declarațiilor de impunere aferente proprietăților dobândite. Echipa de evaluatori coordonată de Adrian Vascu, senior partner al agenției, a publicat al treilea ghid realizat pe baza tranzacțiilor încheiate între vânzători și cumpărători. „Ghidul tranzacțiilor imobiliare din Cluj-Napoca” oferă o oglindă a realității tranzacțiilor pe una dintre cele mai dinamice piețe de profil din țară.

Apartamentele, cea mai bună afacere

Articolul continuă mai jos:
farmec.ro - Livrăm frumusețe!

7.007 tranzacții imobiliare s-au realizat în 2015 la Cluj-Napoca, în creștere cu 10,2% față de anul precedent, însă ca valoare, 347,6 milioane de euro, se află mai sus cu 26%. Majoritatea operațiunilor au vizat locuințele la bloc, cu 4.536 de apartamente tranzacționate (+21%), în cuantum de 226 de milioane de euro (+33%), pe locul doi fiind cele 432de case vândute (+19%) cu 51 de milioane (+43%). Terenurile au însumat 410 tranzacții (+7%) , însă de doar 16 milioane de euro (+1,5%). Alte proprietăți, adică operațiuni care implică persoane juridice și tranzacții cu spații comerciale, de birouri, auxiliare, au scăzut ca volum la 1.629 operațiuni, dar au urcat ca valoare la 64 de milioane de euro.

Prețurile reale, sub cele din anunțuri

De remarcat că prețul mediu de tranzacționare pe municipiu s-a situat la 873 euro/mp (medie de 904 euro cu finanțare de la bancă și de 854 de euro cu finanțare proprie), față de 832 euro/mp în 2014. Chiar și în aceste condiții, prețurile reale de tranzacționare se dovedesc a fi și cu 250-300 euro/mp sub cele vehiculate de agenții și proprietari, anunțate la peste 1.100 euro/mp în majoritatea cartierelor.

Zone industriale ocolite de cumpărători

De fapt, cele mai mari prețuri pe metru pătrat au fost în Gheorgheni (952 euro), Zorilor (932 euro), Andrei Mureșanu (921 euro), Centru (920 euro), Plopilor (913 euro), Mărăști (912), Între Lacuri (900), iar mai mici, în Bulgaria (663), Someșeni (757), Iris (771), Borhanci (785), Dâmbu Rotund (811), Bună Ziua (840), Mănăștur (853), Grigorescu (878), Gruia (800). Rezultă că tot cartierele tradiționale ale orașului sunt cele mai valorizate, cele industriale fiind evitate, iar cele noi, deficitare și în privința felului în care sunt construite locuințele, dar mai ales la infrastructura de acces și dotări.

În Cluj se cumpără cu banii jos

Cei mai mulți bani pe proprietăți s-au cheltuit în Mănăștur (49 de milioane de euro), Centru (46 de milioane), Gheorgheni (37 de milioane), Mărăști (30 de milioane), Bună Ziua (26 de milioane), A. Mureșanu (21de milioane), în timp ce în Sopor sau Becaș au fost tranzacții nesemnificative. Din total, apartamentele însumează 226 de milioane de euro; alte proprietăți, 64 de milioane; casele, 51 de milioane; terenurile, 16 milioane. Majoritatea tranzacțiilor s-au realizat cash (265 de milioane), în timp ce prin bănci s-au efectuat cumpărări de 91 de milioane.

Mănășturul, un gigant imobiliar

În Mănăștur s-au cumpărat apartamente de 41 de milioane de euro, în Centru, de 28 de milioane, în Gheorgheni, de 25 de milioane. La case conduce A. Mureșanu (7,5 milioane de euro), urmat de Centru (6,6 milioane), Gheorgheni (4,6 milioane), Dâmbu Rotund (2,9 milioane), iar la terenuri pe primele poziții sunt Borhanci (2,2 milioane de euro), A. Mureșanu (2,1 milioane), Mănăștur (1,6 milioane), Iris (1,4 milioane), Dâmbu Rotund (1,3 milioane). Mai bine stau la spații comerciale și birouri Centru (10,4 milioane de euro), Mărăști (10 milioane), Gheorgheni (6,4 milioane), Bună Ziua (5,4 milioane) și A. Mureșanu (5,5 milioane).

Tranzacții de 14 milioane de euro pe o stradă

Cele mai multe tranzacții imobiliare s-au realizat pe străzile Bună Ziua (235), Oașului (225), C. Brâncuși (225), Dunării (120), E. Ionesco (118), iar cele mai valoroase tot pe Bună Ziua (13,8 milioane de euro), dar și pe Dorobanților (8,8 milioane), Calea Turzii (8,6 milioane), 21 Decembrie (8,1 milioane), E. Ionesco (7,8 milioane). Bine plasate în topuri sunt și arterele Sobarilor, Mehedinți, A. Vlaicu, H. Barbusse, Calea Turzii sau Oașului.

În decembrie nici iarba nu crește

Lunile imobiliare cele mai prielnice se dovedesc iunie-august, în timp ce în decembrie erau doar 194 de tranzacții, spre deosebire de comerț, când este cea mai de vârf perioadă. În general sezonul rece (decembrie-februarie) nu este prielnic pieței imobiliare clujene, ea începând să se dezghețe doar în primăvară. Vârful valoric al tranzacțiilor s-a petrecut în iunie și iulie (cu câte 37 de milioane de euro), în vreme ce ultima lună a anului a adus operațiuni de doar 7,9 milioane de euro.

Casă de 1,2 milioane euro în Andrei Mureșanu

De remarcat că parcelele cel mai tranzacționate au fost cele de 500-1.000, cea mai mare fiind de 15.000 mp, iar în cazul apartamentelor, cele cu suprafețe utile cuprinse între 35 și 55 mp. În privința valorilor, cel mai scump teren s-a cumpărat în cartierul Între Lacuri (0,6 milioane de euro), iar cea mai scumpă casă, în A. Mureșanu (1,2 milioane de euro).

Toată lumea cumpără pe persoană fizică

În Cluj-Napoca 74% dintre tanzacțiile cu proprietăți imobiliare au fost finanțate din surse proprii, iar achizițiile persoanelor juridice reprezintă doar 15,65% din valoarea tranzacțiilor. Este o consecință a aplicării unei taxe reduse pe valoarea adăugată în cazul persoanelor fizice, mai ales că majoritatea locuințelor sunt achiziționate prin programul guvernamental Prima Casă.

Terenuri mai ieftine: Borhanci, Iris, Sopor

Anul trecut în reședința de județ și-au schimbat stăpânul 410 de terenuri, de 395.000 mp, prin operațiuni de 16 milioane de euro, 94% din acestea fiind cu finanțare proprie. Conduc în clasamentele suprafețelor și valorilor de tranzacționare cartierele Borhanci, A. Mureșanu, Dâmbu Rotund, Mănăștur, Iris, Făget, Sopor, Someșeni, ultimele la prețuri mici pe metru pătrat.

Prețul caselor a săltat cu 50%

432 de case s-au vândut în oraș, cu 51,4 milioane de euro, mai ales în Europa, Mănăștur, A. Mureșanu, Gheorgheni și Centru. Profilul casei achiziționate la Cluj-Napoca: suprafață desfășurată 206 mp, teren 426 mp, preț mediu 623 euro/mp, cumpărată cu banii jos în 83% din cazuri. De notat că dacă înainte de 1990 prețul mediu la case în Cluj-Napoca era echivalentul a 568 euro/mp, după acest an de referință a ajuns la 786 euro/mp.

Bulgaria, cenușăreasa orașului

Dintre cele 4.536 de apartamente vândute, 53% sunt ridicate înainte de anul 2000, iar finanțarea proprie a vizat 64% dintre operațiuni. În Mănăștur s-au vândut 924 de apartamente (41,2 milioane de euro), în Centru – 522 (28,8 milioane), în Gheorgheni – 501 (25,5 milioane), în Mărăști – 354 (18,8 milioane), în Iris – 334 (13,1 milioane), în Bună Ziua – 287 (18 milioane), în Zorilor – 247 (13,2 milioane), în Grigorescu 227 (12 milioane). Cele mai puține s-au comercializat în Bulgaria – 33 (0,7 milioane), Gruia – 41 (1,5 milioane), Plopilor – 58 (3,9 milioane), A. Mureșanu – 103 (6,3 milioane), Someșeni – 111 (4,8 milioane), Dâmbu Rotund și Borhanci – câte 124 (5,2 respectiv 6,4 milioane) și Europa – 158 (10,1 milioane).

Concluzii

  • În Cluj-Napoca se cumpără apartamente, mai puțin terenuri sau case
  • Majoritatea tranzacțiilor se fac cu banii jos, băncile sunt ignorate
  • Operațiunile imobiliare au loc pe persoane fizice, cu TVA redusă
  • Cele mai multe locuințe achiziționate, în blocurile “comuniste”
  • Cartierele vizate sunt cele vechi, zonele noi au infrastructură proastă
  • Prețurile de achiziție sunt cu 200 euro/mp sub cele din anunțuri
  • Perioada cea mai bună pentru cumpărare este vara, iarna oferta e limitată
  • Fostele colonii (Borhanci, Becaș, Sopor) au prețuri mai bune la terenuri

Pretențiile vânzătorilor din Cluj s-ar fi majorat cu 13,6% în ultimul trimestru din 2015, de la 978 de euro în T4 2014, la 1.111 euro, conform indicelui Imobiliare.ro. „La sfârșitul lunii decembrie 2015, indicele consemna o medie de 1.156 euro/mp pentru apartamentele vechi, cu 14,9% mai mult decât în perioada similară din 2014. Cele noi costau 1.089 euro/mp, cu 8,9% mai mult decât la începutul iernii trecute”. Indicele reprezintă o medie a preţului solicitat de agenţiile şi proprietari și nu ia în calcul marja de negociere ce determină preţul final al tranzacţiei.

„Indicele Blitz a înregistrat în decembrie 2015 valoarea de 1.136 euro/mp, cea mai ridicată a anului trecut. Trei cartiere clujene au atins sau au depăşit pragul de 1.200 euro/mp!”, susțineau reprezentanții agenției. Indicele Blitz este un instrument ce prezintă valoarea medie a preţurilor publice pentru apartamentele de vânzare din Cluj. Pentru calcul au fost analizate doar oferte publice din baza de date Blitz.

“Din totalul tranzacțiilor 25,7% au fost finanțate din credite bancare, diferența fiind plătită din surse proprii. Dacă aceste informații vor fi exploatate corespunzător, vor putea conduce la concluzii și ulterior la decizii care să îmbunătățească transparența și mediul general de desfășurare a tranzacțiilor imobiliare în România”, Adrian Vascu, senior partner Veridio

Călin Poenaru

 

Incendiu la Constanţa. O maşină a luat foc în parcare

Adaugati comentarii